Z ostatniej chwili

Zagrożenia dla inwestujących w nieruchomości - apart- i condohotele

2019-10-02 12:28:25 informacje
img

Brak rachunków powierniczych, które zabezpieczają pieniądze konsumentów, zasadne wątpliwości co do rzetelności obietnic wysokich zysków oraz ryzyka towarzyszącego przedsięwzięciom - to przykłady zagrożeń, które niosą za sobą inwestycje w apart- i condohotele. UOKiK i KNF ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w pokoje w apart- i condohotelach. Prawie 50 proc. Polaków deklaruje, że większą gotówkę ulokuje w nieruchomościach.

Aparthotel i condohotel to nazwy dotyczące obiektów o podobnym przeznaczeniu, którym zazwyczaj jest świadczenie usług hotelarskich lub kwaterunkowych. Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym, budynku mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy czy też w akademiku. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. „operatora”), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na 5 - 15 lat z możliwością jej przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z właścicielem lokalu, wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie. 

– Obecnie lokaty bankowe są nisko oprocentowane, dlatego wiele osób zamiast odkładać pieniądze na koncie - inwestuje w nieruchomości. Aparthotele niosą ze sobą ryzyko – np. gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach, czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów. Zanim podpiszemy umowę, musimy sprawdzić wiarygodność dewelopera – mówi Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK i Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegają przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w apart- i condohotele.

Działania UOKiK

UOKiK analizuje rynek apart- i condohoteli. Celem tej analizy jest określenie, jakie zagrożenia czekają na potencjalnych nabywców lokali. W związku z tym wysłał ankiety z pytaniami do 80 deweloperów/operatorów i 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Urząd zapytał m.in. o obecnie budowane apart- i condohotele w kontekście zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów. Wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia 9 postępowań wyjaśniających, w których sprawdzane są m.in. sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. To wstępny etap naszych działań i będziemy na bieżąco informować o stawianych zarzutach. Wskazujemy też problemy, na które konsumenci powinni zwrócić szczególną uwagę, rozważając inwestycję w tego typu nieruchomości.

Wątpliwości UOKiK budzą zwłaszcza:

-Ryzykowne finansowanie. Ważne jest, jak deweloper finansuje inwestycję – czy są to jego pieniądze, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może korzysta jedynie z wpłat konsumentów? Inwestycje finansowane jedynie z wpłat konsumentów lub ze sprzedaży obligacji są bardziej ryzykowne niż finansowane ze środków własnych developera lub z kredytu. W tym przypadku konsument ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji. W razie upadłości dewelopera - nabywcy lokali lub jego wierzyciele mogą stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.

-Iluzoryczne bezpieczeństwo. Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie konsumenta zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, a pieniądze wpłacane przez konsumentów były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takich zabezpieczeń nie ma. 

– Brak zabezpieczeń oznacza, że deweloperzy nie stosują ustawy deweloperskiej do sprzedaży aparthoteli. Upadek inwestycji i niedokończenie budowy oznacza utratę pieniędzy konsumenta – dodaje Marek Niechciał.  

-Niepewny zysk. Reklamy inwestycji w aparthotele często obiecują 7-10-procentowy zysk w skali roku. Tak wysokie stopy zwrotu mogą być jednak nieosiągalne, ponieważ deweloperzy często nie uwzględniają w nich kosztów zarządzania nieruchomością i jej utrzymania. Ponadto osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które konsument nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Przykładowo, nie zawsze dany aparthotel będzie w stanie przyciągnąć odpowiednią liczbę gości, aby uzyskać wymagany przychód. Każda lokata środków finansowych obarczona jest ryzykiem wysokości osiąganego dochodu oraz zwrotu wpłaconych środków finansowych. 

- Kluczowe jest gruntowne zweryfikowanie przedmiotu inwestycji i towarzyszących ryzyk. Trzeba być świadomym, że nie ma gwarantowanych stóp zwrotu. Apart- i condohotele cechują się koniunkturalnością i sezonowością. Tym samym należy zachować szczególną ostrożność w lokowaniu środków finansowych, bowiem nie ma gwarancji zarówno czy, jak i kiedy oraz w jakiej wysokości zrealizowane zostaną stopy zwrotu. Ponadto wystąpią stałe koszty związane np. z zarządem i utrzymaniem lokalu, obsługą zadłużenia czy podatkami – zwraca uwagę Tomasz Chróstny, wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów 

-Nietransparentna współpraca. Wątpliwości urzędu budzi brak jasnych zasad współpracy deweloperów z pośrednikami finansowymi lub domami maklerskimi, często powiązanymi z bankami, jak również brak przejrzystego wskazania, który podmiot za co odpowiada wobec konsumenta. Zachęcają oni klientów do lokowania oszczędności w aparthotele lub zaciągnięcia na ten cel kredytu. 

– Ryzykowne jest finansowanie zakupu lokalu w aparthotelu przez kredyt. To obniży ewentualny zysk, a jeżeli go nie będzie, to konsument będzie zmuszony spłacać dług z własnych środków, a nie z wynajmu, trzeba odjąć też od tego koszty zarządzania nieruchomością – uważa Niechciał. 

Pośrednik finansowy powinien rzetelnie przedstawiać wady i zalety inwestycji w aparthotel, tak by nie dochodziło do nieuczciwej sprzedaży. 

– Każdy musi być świadomy ewentualnej straty, a pośrednik nie może wprowadzać w błąd. Nie chcemy, by powtórzyły się problemy jakie stworzyły tzw. polisolokaty czy obligacje korporacyjne – mówi Marek Niechciał.

Działalność ta w wielu obszarach wymyka się spod obecnie obowiązujących regulacji prawnych zarówno w zakresie procesu budowlanego, ochrony nabywców lokali, kwestii podatkowych, turystycznych, jak i  ochrony najemców.

We wrześniu odbyły się spotkania z przedstawicielami różnych resortów (m.in. KNF, MSiT, MIiR, MF, MS, KPRM, GUNB), podczas których dyskutowano na temat zdiagnozowanych zjawisk rynkowych oraz ryzyk związanych z condo- i aparthotelami. Kluczowe jest zrozumienie podstawowej zasady – każda inwestycja, także w nieruchomości, obarczona jest ryzykiem, które powinien świadomie podjąć konsument. To on decyduje, czy przedmiot inwestycji zgodny jest z akceptowalnym przez niego profilem ryzyka oraz zdolnościami finansowymi, tym samym powinien dysponować rzetelną informacją niezbędną do dokonania tego trudnego wyboru – dodaje Tomasz Chróstny.

Badania społeczne

Na zlecenie UOKiK pod koniec 2018 r. Kantar Public zapytał konsumentów, w co ulokowaliby 20 tys. zł, 100 tys. zł i 500 tys. zł. Wielu z nich większą gotówkę chciałoby przeznaczyć na zakup domu lub mieszkania. Za 500 tys. zł większość ankietowanych kupiłaby nieruchomość. Tak odpowiedziało 47 proc. ankietowanych. W przypadku 100 tys. zł - 41 proc. osób wybierze lokatę bankową, a 31 proc. zainwestuje w nieruchomości. Osoby, które mają 20 tys. zł, odłożyłyby je na lokacie bankowej. Takiego zdania jest 52 proc. badanych. 

 

Page generated in 0.0451 seconds.